纽约时报

2014年中国房地产大事记

时间:2014-12-26 21:50:01  作者:中原集团研究中心  来源:纽约时报  查看:21  评论:0
内容摘要:2014年,房地产市场风云突变,各项指标高位回落,全国主要城市房价出现集体下跌。政策面适时作出调整,下 半年起,限购措施基本退位,信贷环境持续好转。年末召开的中央经济工作会议未提及房地产业相关内容,可见楼市调控“去行政化”方向确立。但同时我们也应看 到,房...

2014年,房地产市场风云突变,各项指标高位回落,全国主要城市房价出现集体下跌。政策面适时作出调整,下 半年起,限购措施基本退位,信贷环境持续好转。年末召开的中央经济工作会议未提及房地产业相关内容,可见楼市调控“去行政化”方向确立。但同时我们也应看 到,房地产市场上投资需求日益减少,且被理财产品、海外置业等分流,使得整体需求回落。

长期来看,一线城市的人口持续流入,带来稳定的市场需求, 因此吸引了诸多房企开始积极购地。新型城镇化的推进,成为市场长期发展的重要支撑;而大规模的“棚改”则能平衡商品房建设放缓对于经济增长带来的负面影 响。然而城市间的分化依然明显,虽然一线城市年底销量回升,但部分三、四线城市存量仍在高位,供大于求情况严重。

从行业层面来看,房地产中介行业在市场调整及电商冲击的双重压力之下,今年不得不面临变革调整;此外,万达作为国内商业地产的领先者,经过九年的酝酿,几经波折的上市计划终于在今年年底实现。

一、全国主要城市房价集体下跌

从今年2月18日至20日的三天之内,杭州共有八个楼盘加入到降价大军当中,降价幅度最大高达5000元/平方米。紧随其后,2月21日常州豪宅项目出现大幅降价。杭州、常州两地掀起了2014年的降价风,并逐渐扩散到全国其他大中城市。

国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅价格指 数,从5月起连续七个月出现环比下跌,其中8月环比跌幅达到1.2%,创2011年以来新高;至于发生环比下跌的城市数,9月、10月均达到了69个,同 样创下2011年以来之最。就具体城市而言,在11月数据中,除厦门和郑州,其他68个城市的房价均发生同比下跌,杭州更成为同比跌幅最大的城市。

二、限购退位,楼市调控去行政化

2014年,全国房地产行业各项指标均高位回落,同时市场逐步显现出趋势性变化。正是在此契机下,各类肩负特定历史诉求的行政干预手段适时退出。

整体来看,中央已从过往的以“控房价、抑需求”为政策导 向,转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调控目标。于是“限购”、“限贷”、“限价”等各项行政干预手段在持续退出——限购方面,据中原研究院监测,全国 约有47个城市曾执行过住房限购措施,而至2014年末,除北、上、广、深四大一线城市及三亚外,全国其余城市均基本取消了针对购房的种种限制;限贷方 面,今年9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(俗称央行“930新政”)对拥有多套住房家庭、及非本地居民的住房贷款禁令一并取 消,由各商业银行具体确定。

三、信贷环境好转,促进市场复苏

2014年楼市销售突然陷入低谷,信贷紧张是其背后的主要 原因之一。同时,个别小房企因资金压力倒闭、房地产信托违约等负面消息集中在年初爆发,也影响了市场信心。2月底兴业银行宣布,停办房地产夹层融资这种利 于开发商在项目获批销售前筹集资金的金融服务。以此为标志,其后各家银行纷纷收紧了面向房地产行业的各种融资。不仅开发商融资受限,个人按揭贷款也受到很 大影响。

对此,央行与银监会9月30日联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,将政策重点从以往的鼓励首次购房需求,扩大到支持改善型购房需求。而在11月21日,央行意外宣布降息,随之而来的信贷环境变化,对于当下房地产市场的影响举足轻重。在基准利率下调的前提下,房贷实际利率也有望从阶段性高位逐步回落。

四、中央经济工作会议再度未提房地产调控

12月9日至11日,2014年中央经济工作会议举行,明确经济发展进入新常态。对于房地产市场——包括住房问题,则未作出任何直接表态。

对比过往两年的中央经济工作会议,2012年提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”;2013年虽未提市场调控,但从民生工作的角度出发,要求努力解决好住房问题,特大城市要提高住宅用地比例。

而2014年的会议对房地产相关内容只字未提,进一步体现出中央层面对房地产市场统一调控的时代已经过去。2015年,中央将延续当前的调控思路,地方政策则会取决于各地市场变化,具有更多灵活性。

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